T. Mahlstedt, Modernisierung der Mietwohnung, 2. Aufl., 2019
Eine Rezension zu:
Modernisierung der Mietwohnung
Von RA Dr. Tobias Mahlstedt, FAMuW, Wirtschaftsmediator
2. Auflage
Baden-Baden: Nomos, 2019, 291 S., Broschiert, 48,00 Euro inkl. MwSt.
Reihe: NomosPraxis
Die Neuauflage erläutert einen zentralen Bestandteil des Mietrechts nach der Reform des Mietrechts aus dem Jahr 2019, die unmittelbar an die Mietrechtsreform des Jahres 2013 anschließt, aber erhebliche Änderungen beeinhaltet.
Nachdem die Reform aus dem Jahr 2013 eher dazu diente Vermietern, Modernisierungen aus Gründen des Klimaschutzes zu erleichtern, sehen die neuen Regelungen zugunsten der Mieter die Einführung einer Kappungsgrenze und die Absenkung des Umlagesatzes vor, weil die Mietpreise der Einkommensentwicklung vieler Mieter davonlaufen, was aber mit diesen Regelungen kaum ansatzweise gelöst werden wird. Geschaffen wurde auch ein vereinfachtes Verfahren für Modernisierungen bis zu 10.000 Euro Volumen. Weitere Neuregelungen sehen den Schutz von Mietern vor, die von “Herausmodernisierungen” betroffen sind, da diese oftmals in rechtsmissbräuchlicher Absicht erfolgen. Das Mietrechtsanpassungsgesetz ist am 1.1.2019 in Kraft getreten.
Die Neuauflage dieses sehr informativen Handbuchs reagiert unmittelbar auf die sich ergebenden Rechtsfragen der einzelnen Reformpunkte und erläutert u.a.sehr systematisch undverständlich
- die Vorgaben und Erleichterungen bei der Ankündigung
- die Duldungspflichten und Gegenrechte des Mieters
- den Rechtsschutz für Mieter und Vermieter
- die Neuregelung der Mieterhöhung und des vereinfachten Verfahrens
- die Rechtsfragen der Modernisierung durch Mieter („Mietermodernisierung“)
- die Vereinbarungen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
Die relevanten Rechtsnormen werden in diesem Handbuch sytematisch und praxisnah erläutert. Im Zentrum stehen die rechtlichen Vorgaben zur Modernisierung von Wohnraum, die hier besonders praxisnah dargestellt werden. Die Darstellung grenzt in den ersten beiden Kapitel Modernisierungsmaßnahmen von Erhaltungsmassnahmen ab und stellt in § 1 die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen vor.
Muster, große Modernisierungstabellen, umfangreiche Rechtsprechungsnachweise, Berechnungsbeispiele und Übersichten erleichtern die Arbeit für alle, die von Berufs wegen mit der Modernisierung von Mietwohnungen befasst sind, wobei der Schwerpunkt heute auf den energetischen Modisierungen liegt. Es folgt eine Darstellung der Fragestellungen rund um die Anforderungen an die Ankündigung, die Duldungspflichten des Mieters und dessen Rechten hinsichtlich eines etwaigen Aufwendungsersatzes, einer Mietminderung oder im Hinblick auf ein Sonderkündigungsrecht.
Breiten Raum nimmt sodann die Möglichkeit einer Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungen ein, die unter Umständen rechtlich auch ausgeschlossen sein können, worauf im Detail eingegangen wird. Berechnungsfragen werden ebenso im Detail behandelt wie die Anrechnung von Drittmitteln und die Handhabung der neuen Kappungsgrenze nebst weiteren Rechtsfolgen und Fragen der Fälligkeit, der gerichtlichen Durchsetzung und einem weiteren Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung. Es folgt eine Darstellung des neuen, vereinfachten Verfahrens, gefolgt von der Erörterung der Schutzvorschriften gegen eine “Herausmodernisierung”. Die Darstellung wird abgerundet durch die Einbeziehung baulicher Veränderungen durch den Mieter, eine Darstellung von Vereinbarungen über Baumaßnahmen – wenn möglich, ist das sehr sinnvoll für beide Seiten – und einen Exkurs hinsichtlich der Modernisierung bei der Geschäftsraummiete.
Der Band enthält eine interessanten Anhang, der alle Urteile dokumentiert, die bis Ende Mai 2019 zu Modernisierungsmaßnahmen ergangen sind, gefolgt von Mustern für Modernisierungsankündigungen, Mieterhöhungsverlangen und einem Vertrag über Baumaßnahmen zwischen den Mietparteien. Der Anhang erleichtert die Arbeit für alle, die von Berufs wegen mit der Modernisierung von Mietwohnungen befasst sind.
Das interessante und sehr systematische Handbuch bietet alle Informationen, die im Zusammenhang mit der Wohnungsmodernisierung relevant werden können.