Ring/Grziwotz/Schmidt-Räntsch, BGB, NomosKommentar, Bd.3., Sachenrecht, 5. Aufl., 2022, NOMOS
Eine Rezension zu:
Gerhard Ring/Herbert Grziwotz/Johanna Schmidt-Räntsch
(Bandherausgeber)
Gesamtherausgeber:
Dauner – Lieb/Heidel/Ring
NomosKommentar
BGB
Bd. 3: Sachenrecht, §§ 854 – 1296
in Verbindung mit dem DeutschenAnwaltVerein
5. Auflage
Baden-Baden, 2022, 2734 S., 218,00 Euro inkl. MwSt.
(178,00 Euro inkl. MwSt. für Mitglieder des Deutschen Anwaltsvereins)
ISBN 978- 3-8487-4887-7
Die fünfte Auflage des auf sechs Bände ausgelegten “NOMOSKommentars” zum BGB, wirft einen umfassenden Blick auf das Sachenrecht, das zu Unrecht als spröde Materie gilt. Die Neuauflage enthält überdies eine umfassende Kommentarierung des neuen WEG, dessen Änderungen sich im Detail auf die Rechtspraxis auswirken und das zahlreiche sehr relevante Änderungen enthält. Als maßgeblicher Bestandteil der Eigentumsordnung ist es weder langweilig noch zu vernächlässigen, zumal gerade das Immobilienrecht – insbesondere im Vertragsrecht – eine sehr lebendige und interessante Materie ist.
Da die Kommentierung überdies auch rechtsvergleichend angelegt ist, kommt hier ein Perspektivenvergleich zur Anwendung, der in dieser Form derzeit recht selten ist. In der praktischen Arbeit sind grenzüberschreitende Sachverhalte in diesen Bereichen heute indessen immer häufiger anzutreffen, etwa in Form des Erwerbs von Shares durch ausländische Investoren.
Der mit guten Gründen hochgelobte NomosKommentar zum Sachenrecht enthält neben den Erläuterungen der §§ 854-1296 BGB auch eingehende Kommentierungen des WEG und des Gesetzes über das Erbbaurecht sowie eingehende Darlegungen zum Kostenrecht sowie sehr interessante Länderberichte.
Die Erläuterungen werden aus den Perspektiven der Praxis von Notaren, Rechtsanwälten, Richtern und Rechtspflegern verfasst und beziehen stets das Grundbuch- und das notarielle Verfahrensrecht, das Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht sowie auch steuerrechtliche Aspekte ein. Auf diese Art und Weise werden die argumentativen Zusammenhänge rasch erfasst und zusammen geführt. Zudem entfällt umständliches Suchen in mehreren Kommentierungen, denn in Schwerpunktbeiträgen werden wichtige Beratungsfragen gesondert dargestellt:
- Umfang und Reichweite der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes
- Grundstückskauf
- Nießbrauch und Steuerrecht
- Kollisionen der Sicherungsrechte
- Kreditsicherungsrecht
- Grundbuchverfahrensrecht
- Notarkosten bei Grundstücksveräußerungsgeschäften
- Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, Einkommensteuer
- Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung.
Die Kommentierung ist in allen Bereichen auf dem neuesten Stand:
- Gesetz zur Einführung eines Datenbankgrundbuchs (DaBaGG)
- Rechtsfragen im Zusammenhang mit dem GNotKG vollständig eingearbeitet
- Moderne Grunddienstbarkeiten zur Absicherung von Investitionen wie Solar- und Windkraftanlagen ausführlich erläutert
- neueste Rechtsprechung und einschlägige Fachliteratur durchgängig berücksichtigt
- Kommentierung des neuen WEG nach dem WEMoG mit Auswirkungen auf das allgemeine Sachenrecht.
Seit der Vorauflage ist das Immobilienrecht erheblich in Bewegung, nicht zuletzt aufgrund einer ganzen Reihe von bahnbrechenden Entscheidungen, auch des EuGH, so etwa durch die Entscheidung zur EuErbVO zur dinglichen Wirkung – des etwa in Spanien sehr verbreiteten – Vindikationslegats, mit schwierigen dogmatischen Problemstellungen. Die Entscheidung hat Fragen zur Vermächtnisaussetzung mit unmittelbarer dinglicher Wirkung auch für Deutschland aufgeworfen, da der EuGH die Anwendung des Vindikationslegats auch für Rechtsordnungen bejaht hat, die dieses Rechtsinstitut nicht kennen. Neuere Entscheidungen des BGH betreffen das Dienstbarkeitsrecht und immer wieder Grundsatzfragen zum WEG – Recht, die dann oftmals neue Fragen aufwerfen, so etwa bei der Wohnungssanierung.
Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass sich auch die Vertragspraxis erheblich geändert hat. Der Kommentar hat seit der ersten Auflage die Vertragspraxis intensiv in die Erläuterungen einbezogen und macht Änderungsbedarf stets kenntlich. Die Immobilienmärkte sind derzeit sehr in Bewegung, mit vielen Transaktionen. Um der Praxis hier entscheidende Hilfen zu geben, finden sich in der Kommentierung einige handbuchartige Darstellungen mit Querschnittscharakter, so etwa zum Grundstückskauf (Anh. zu §§ 925 ff BGB).
Die Darstellung setzt sich auch mit Fragen auseinander, die die Vertragspraxis jedenfalls mitprägen, wie etwa die Entwicklungen im Bereich der “Energiewende” und der energetischen Sanierungsbedürftigkeit, unter Einschluss der immobilienrechtlichen Impliklationen von Photovoltaik-, Solar und Windkraftanlagen, die im Nachbarrecht erhebliche Probleme aufwerfen können, so etwa zu der Frage, ob die Betreibereigenschaft an einer Photovoltaikanlage unabhängig von der Eigentumslage schuldrechtlich vererbt werden kann. Hinzutreten Aspekte der Geldwäscheprävention, insolvenz – und steuerrechtliche Aspekte oder auch familienrechtliche Genehmigungserfordernisse bei der Beteiligung Minderjähriger am Grundstückskauf. Im Anhang zu §§ 873 ff BGB befindet sich überdies eine Darstellung des aktuellen Grundbuchverfahrensrechts mit Berücksichtigung aller neuen Entwicklungen im Bereich der GBO unter Einschluss des elektronischen Rechtsverkehrs. Bei den Pfandrechten findet sich eine sehr wichtige Übersicht zur Kollision von Sicherungsrechten, die immer wieder Probleme aufwerfen.
Da der Gesetzgeber die Wohnungseigentümergemeinschaft einem echten Verband immer mehr annähert, werden insbesondere die Gesetzesänderungen in Schwerpunkten eingehend aufgearbeitet. Der „Paradigmenwechsel“ kommt insbesondere in § 9 a WEG zum Ausdruck, der einer Stärkung der Kompetenzen der WEG-Verwaltung korrespondiert, insoweit aber auch die individuellen Möglichkeiten der jeweiligen Wohnungseigentümer ihre Rechte geltend zu machen, einschränkt, aber gleichzeitig die Wohnungseigentümerversammlung als zentrales Organ der Innenverwaltung stärkt. Alle aktuellen Fragestellungen – auch die ungelösten – werden in der exzellenten Kommentierung eingehend dargestellt.
Der Kommentar will Wissenschaft und Praxis unverändert gleichermaßen gute Dienste leisten. Viele Praktiker – unter Einschluss der Notare – arbeiten mit diesem vorzüglichen Kommentar, gerade aufgrund der umfassenden Anlage der Kommentierung, die kaum Wünsch übrig lässt.
Die Konzeption ist im Kern unverändert. Die Kommentierungen sind nach wie vor einheitlich dreigliederig ausgelegt. Zunächst werden Aufbau und Zusammenhänge der jeweiligen Norm dargestellt. Es folgen die Erläuterung der Norm und deren Kommentierung sowie schließlich Hinweise für die Praxis.
Die Kommentierungen sind sehr systematisch angelegt und greifen insbesondere die wesentlichen Praxisprobleme eingehend auf. Einbezogen werden – soweit notwendig – auch zivilprozessuale und internationalprivatrechtliche Fragestellungen. So wird beispielweise bei den Besitzschutzansprüchen aus § 861 BGB eingehend erörtert, wie dieser Anspruch durch eine einstweilige Verfügung durchgesetzt werden kann, da die Besitzsansprüche auch in der Praxis keine einfache Materie darstellen.
Hervorzuheben sind auch die Kommentierungen zu den grundstücksrechtlichen Normen, so etwa zur Vormerkung. Hier werden etwa eingehend die Wirkungen der Vormerkung in der Insolvenz behandelt, da die Vormerkung in der Insolvenz Schutzwirkungen nur entfaltet, wenn sie vor Insolvenzeröffnung und Erlass eines vorläufigen Verfügungsverbotes nach § 21 Abs.2 Nr.2 InsO eingetragen wurde oder aber § 878 BGB eingreift, der § 103 InsO ausschaltet. Über § 106 InsO kann der Insolvenzverwalter gezwungen werden, die Auflassung zu erklären oder eine bereits erklärte Auflassung zu genehmigen.
Umfassend angelegt ist die Kommentierung des Eigentümer – Besitzer – Verhältnisses. Hier werden insbesondere die komplexen Probleme der Beweislastverteilung bei § 985 BGB angesprochen, unter Einschluss der prozessualen Situationen. Es liegt auf der Hand, dass eine derart zentrale Norm für das Zivilrecht wie § 1004 BGB ausführlich analysiert wird. Die Kommentierung beschränkt sich indessen nicht auf eine Erörterung der Voraussetzungen und Fallgruppen, sondern stellt die außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung umfassend dar.
Das Grundpfandrecht wird – neben anderen Sicherungsrechten – ebenso intensiv erörtert wie die ErbbauVO und das WEG. Sehr interessant ist der Anhang, der beispielsweise einen Überblick über die Notarkosten bei Grundstücksgeschäften enthält, aber auch steuerliche Fragen im Überblick behandelt. Hinzu kommt eine sehr interessante Darstellung des Zwangsversteigerungsrechts.
Der Band schließt mit Länderberichten zur Situation des Sachenrechts in Bulgarien, Frankreich, Griechenland, England/Wales, Italien, Kosovo, Kroatien, Österreich, Polen, Portugal, Schweiz, Spanien und Südafrika.
Die Kommentierung hat in der fünften Auflage erneut weiter an Qualität zugenommen und bietet eine der interessanten Kommentierungen dieses Umfangs zu allen Strukturen des Sachenrechts, die sehr zu empfehlen ist. Es handelt sich um einen besten Kommentare zum Sachenrecht.