M. Selk, Mietmängel und Mängelrechte, 3. Aufl., 2022, Nomos
Eine Rezension zu:
Michael Selk
Mietmängel und Mängelrechte
Mietminderung | Schadensersatz | Kostenvorschuss | Kündigung
Handkommentar
3. Auflage
Baden-Baden: Nomos, 2022, 418 S., Broschiert, 59,00 Euro inkl. MwSt.
ISBN 978-3-8487-7322-0
Der jetzt in dritter Auflage erschienene Spezialkommentar widmet sich einer der zentralsten Materien des Mietrechts, dessen Gewährleistungsrechte immer stärker durch die Rechtsprechung des BGH geprägt werden, der inzwischen mit der “Bolzplatzentscheidung” im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung erstmals einen dynamischen Mangelbegriff geprägt hat. Bei mietrechtlichen Auseinandersetzungen kommen den Mängeln an einer Mietsache zentrale Bedeutung zu. Dies kann unter Umständen auch indirekt im Wege der Aufrechnung relevant werden, etwa bei Kündigungen wegen Zahlungsverzug, soweit eine Aufrechnung zulässig ist. In diesem Bereich ist der Amtsrichter oftmals sein eigener „BGH“ und die Rechtsprechung der Amtsgerichte weicht erheblich von der Rspr. der BGH ab. Da die Vorauflage 2018 erschienen war, handelt es sich um eine komplette Neubearbeitung.
Es ist ein besonderes Anliegen des Kommentars gerade auch solche Aspekte herauszustellen, die in der Literatur sonst nur gestreift werden, aber eine deutliche praktische Bedeutung haben. Dies gilt etwa für die Frage, wann unter welchen Voraussetzungen die Gefahr eines Mangels in einen Mangel übergeht. In diesem Zusammenhang liegt es nahe, intensiv auf Beweisfragen einzugehen und auch den Bereich des Sachverständigenrechts einzubeziehen.
Der Schwerpunktsetzung entsprechend werden die §§ 535, 536; 320 Abs.1 S.1, 536 a – d; 538,; 543 Abs.2 S.1 Nr.1 und 569 BGB kommentiert. Mit der dritten Auflage hat der Verfasser den Kommentar zwar nicht hinsichtlich der Gesetzestexte erweitert, aber hinsichtlich der Tendenzen der Rechtsprechung zu den Gesetzesnormen, die etwa dazu führen, dass der BGH die § 536 b und 536 c BGB überwiegend ignoriert. Deutlich erweitert wird aber erneut die Kommentierung zu § 536 BGB. Die Kommentierung erfasst neben der höchstrichterlichen Rechtsprechung auch intensiv amts – und landgerichtliche Entscheidungen.
Die Konzeption des Kommentars trägt dem Umstand Rechnung, dass Auseinandersetzungen um Mietmängel immer komplizierter werden, wozu die ausdifferenzierte Rechtsprechung des BGH intensiv beiträgt. Allerdings muss man auch sehen, dass viele Amtsgerichte eigene Positionen vertreten. Diese Situation führt für Berater zu Haftungsrisiken, etwa hinsichtlich einer Falschberatung bei der Höhe der Minderungsquote, die zu einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen kann (dem Risiko kann aber grundsätzlich präventiv begegnet werden).
Hintergrund der Konzeption ist auch, dass gut ein Drittel alleine der amtsgerichtlichen Verfahren Mietsachen sind und deren Praxis nach wie vor häufig von den höchstrichterlichen Vorgaben des BGH abweicht. Dies verursacht Angriffsflächen, denen mit Informationen beizukommen ist, die dieser Kommentar profund vermittelt. Eingegangen wird auch auf die Besonderheiten, die durch die COVID19-Krise entstanden sind, wobei besonders § 313 BGB betroffen ist.
Der Handkommentar
- greift die praxisrelevanten Probleme auf
- gibt eine Vielzahl von Hinweisen zur Vermeidung von Haftungsrisiken für den Anwalt auf Mieter- oder Vermieterseite
- zeigt für die Praxis typische Beispielsfälle auf und stellt die Lösungen anhand der neueren Rechtsprechung dar
- bringt Strukturen in Bereiche, die von der gerichtlichen Praxis höchst widersprüchlich gelöst werden
- führt widersprüchliche Gerichtsentscheidungen einer Klärung und einheitlichen Lösungsstruktur zu.
Im dritten Teil des Kommentars macht der Verfasser erneut auch Vorschläge de lege ferenda, ausgehend von der Tatsache, dass Prozesse in diesem Bereich oftmals viel Zeit erfordern, insbesondere wenn Beweis durch mehrere Sachverständigengutachten angetreten werden muss und Privatgutachten nicht hinreichend sind. Eine einstweilige Verfügung hilft hier wegen des Beweissicherungsverfahrens nicht weiter. Zu diesem Verfahren der §§ 485 ff ZPO macht der Verfasser interessante Vorschläge zu einer verfassungskonformen Auslegung.
Der Kommentar stellt in dritter Auflage erneut eine deutliche Bereicherung der mietrechtlichen Praxisliteratur dar und bietet der Praxis sehr kompakt interessante Informationen.