Jürgen van Kann (Hrsg.), Immobilientransaktionen, Praxishandbuch, 3. Aufl., 2022, ESV
Eine Rezension zu:
Jürgen Van Kann (Hrsg.)
Immobilientransaktionen
Praxishandbuch zur Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung
2., völlig neu bearbeitete Auflage
Berlin: Erich Schmidt Verlag (ESV), 2022, 453 S., 86,00 Euro
ISBN 978-3-503-21130-2
Das Handbuch behandelt Immobilientransaktionen aus wirtschaftlichen Perspektiven, in die die rechtlichen Standards dort integriert werden, wo sie in der Praxis eine Rolle spielen. Besonders berücksichtigt werden immer wieder auftretende Standardsituationen. Bereits die erste Auflage aus dem Jahr 2006 hatte die verschiedenen Perspektiven, die bei Immobilientransaktionen auftreten, überzeugend zusammen geführt und verknüpft. Die dritte Auflage erscheint etwa acht Jahr nach der Vorauflage von 2014. Die jeweiligen Darstellungen enthalten zahlreiche Übersichten, Praxisfälle, Checklisten und Vertragsvorlagen, die auch im Internet für angemeldete Nutzer des Verlages und Inhaber eines Passwortes zur Verfügung stehen, was überaus sinnvoll ist.
Das Handbuch enthält elf Kapitel und reflektiert die Entwicklungen der letzten Jahre, in denen eine Krise quasi die andere abgelöst hat (Finanzmärkte, COVID19, Ukraine – Russland – Krieg und jetzt die Energiekrise), mit Folgen auch für die börslichen Notierungen von Aktien mit Bezug zum Immobilienbereich derzeit. Der Band setzt ein ein mit möglichen Entscheidungen für ein Immobilieninvestment. In diesem Grundlagenkapitel finden sich sehr interessante Ausführungen zur aktuellen Situation des Immobilienmarktes. Da dieser Bereich sehr segmentiert ist und etwa für Wohnimmobilien ganz andere Interessenlagen gelten als für gewerbliche Immobilien und den Tourismussektor, wird auf diese Unterschiede und auf den Bereich der institutionellen Anlagegesellschaften und Immobilienfonds intensiv eingegangen.
Wer beruflich mit Immobilientransaktionen befasst ist, muss die branchenspezifischen Standards bei der Planung und Durchführung von Transaktionen kennen, die in diesem interessanten Band zusammengeführt werden und zwar aus unterschiedlichen Perspektiven. Die rundum aktualisierte 3. Auflage des bewährten Praxishandbuchs nimmt alle wichtigen Fragestellungen systematisch in den Blick und gibt praxisrelevante Lösungen.
Nach einem einleitenden Überblick über den deutschen Immobilienmarkt werden die einschlägigen Praxisthemen detailliert beleuchtet.
- Rechtliche und steuerliche Grundlagen bei der Gestaltung von Kaufverträgen einschließlich Gewährleistung, Haftung, Fusionskontrolle
- Strukturierung: Vorteile und Nachteile spezifischer Transaktionsstrukturen (Asset Deal/Share Deal)
- Betriebswirtschaftliche Instrumente z.B. rund um Immobilienbewertung, Due Diligence oder Finanzierung – mit eigenem Kapitel zu Investitionsrisiken und -chancen in der Krise
- NEU: Entwicklungen im Bereich Nachhaltigkeit (ESG) und daran geknüpfte neue Entscheidungsprozesse
Deutlich erweitert wurde der große Musterteil in der Online – Datenbank (die Zugangsdaten finden sich auf der letzten Seite). Dieses Add-on mit deutsch-englischen Vertragsmustern und Checklisten (z.B. Due Diligence-Checkliste, Kaufvertrag) unterstützt den Nutzer bei der erfolgreichen Umsetzung.
Das zweite Kapitel geht intensiv auf den Verkaufsprozess ein, der sehr unterschiedlich gestaltet sein kann, da neben Asset – Deals immer öfter Share – Deals treten, die einen höheren Prüfungsaufwand erfordern. Hinzutreten Verwertungen durch Kapitalmarktplatzierung oder über offene oder geschlossene Immobilienfonds. Diese Unterschiede und Besonderheiten werden sämtlich berücksichtlich unter Einschluss etwa von Rückmietverfahren. Ergänzend hierzu behandelt das dritte Kapitel die wesentlichen Aspekte der Due – Dilligence bei Immobilientransaktionen mit allen ihren unterschiedlichen Perspektiven und Facetten, die auch sehr von der Interessenlage geprägt sein können.
Das vierte Kapitel geht eingehend auf die Aspekte von Gewährleistung und Haftung ein, wobei auch sehr interessante Hinweise zur Vertragsgestaltung gegeben werden, die es ermöglichen, die Risiken erheblich abzusenken, so dass auch die notarielle Klauselpraxis angesprochen wird, die im fünften Kapitel über den Immobilienkaufvertrag vertieft werden. Besonders lesenswert ist hier etwa der Abschnitt über Auslandsbeurkundungen, die erhebliche Risiken mit sich bringen können.
Im sechsten Kapitel werden sehr kompakt verständlich die steuerrechtlichen Aspekte dargestellt, wobei insbesondere auch die körperschaftssteuerrechtlichen Aspekte berücksichtigt werden, da Kapitalgesellschaften in diesem Bereich als Eigentümer von Immobilien eine wachsende Bedeutung aufweisen. Das folgende siebte Kapitel stellt die komplexen Aspekte der Fusionskontrolle bei Immobilientransaktionen, mit kartellrechtlicher Relevanz sehr anschaulich dar. Es folgt ein sehr wichtiges Kapitel zu Bewertungsfragen, die oftmals im Zentrum rechtlicher Konflikte stehen. Sämtliche aktuellen Bewertungsmethoden und deren Verfahren werden strukturiert und verständlich dargestellt.
Im neunten Kapitel stehen Finanzierungsfragen im Vordergrund, die in diesem Bereich von erheblicher Bedeutung sind. Behandelt werden sowohl alle Finanzierungsmöglichkeiten als auch die Sicherheitenproblematik nebst den Problemen des Reporting. Das hochinteressante Kapitel X geht im Zusammenhang auf die relevanten Fragen der Nachhaltigkeit bei Immobilientransaktionen ein, etwa auf Bewertungsaspekte der vorhandenen Energiesysteme, die den Immobilienwert stark beeinflussen können. Das letzte Kapitel geht unter verschiedenen Aspekten auf Krisensituationen ein, so auch sehr intensiv auf “Distressed – Real – Estate -Transaktionen” und insolvenzrechtliche Aspekte. Der Anhang bietet in Deutsch und Englisch verschiedene, sehr interessante Vertragsmuster und Checklisten, die alle auch in editierbaren Versionen Online abgerufen werden können.
Das exzellente Handbuch bietet einen profunden Überblick über alle wesentlichen Fragestellungen, die bei Immobilientransaktionen in der Praxis auftauchen können und enthält eine Fülle sehr kompakter Informationen mit vielen Mustern und Checklisten.